2022年5月30日，合肥市住房保障和房產管理局發布“關于《合肥市住宅小區物業管理規定（草案征求意見稿）》征求意見的公告”，向社會公開征集意見。

征求時間

2022年5月30日至6月30日

提出意見建議的方式

1.通過信函方式請將修改意見和建議寄至：合肥市宿州路252號市住房保障和房產管理局物業管理處，郵編：230001；2.通過電子方式請將修改意見和建議發送至：1577632040@qq.com

合肥市住宅小區物業管理規定

（草案征求意見稿)

第一章  總則

第一條  為了規范住宅小區物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》《物業管理條例》等有關法律和行政法規，結合本市實際，制定本規定。

第二條  市、縣（市）區人民政府應當將住宅小區物業管理納入社區建設和社區治理體系。

市、縣（市）區人民政府應當建立社區黨組織領導下的居（村)民委員會、業主委員會、業主代表、物業服務企業共同參與的住宅小區物業管理協調運行機制。

第三條  市住房保障和房產管理局、縣（市）區物業管理主管部門負責本轄區住宅小區物業管理活動的監督管理工作。

市、縣（市）區有關部門應當按照各自職責，做好相關監督管理工作。

第四條  鄉鎮人民政府、街道辦事處應當落實住宅小區物業管理屬地管理責任。

居（村）民委員會協助、配合鄉鎮人民政府、街道辦事處開展物業管理相關工作。 

第二章  業主大會和業主委員會

第五條  符合首次業主大會會議召開條件，但未召開業主大會的住宅小區，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當及時組建首次業主大會會議籌備組，召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。

第六條  鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在業主委員會任期屆滿三個月前，指導、督促居（村）民委員會成立換屆工作小組。

換屆工作小組由鄉鎮人民政府、街道辦事處或者居（村）民委員會，原業主委員會代表和業主代表組成，人數為單數，其中業主代表由鄉鎮人民政府、街道辦事處組織推薦。

換屆工作小組組長由鄉鎮人民政府、街道辦事處確定。

業主委員會不能正常履職或者業主委員會成員不足委員總人數半數的，應當組織召開業主大會會議，重新選舉業主委員會。

第七條  業主委員會成員候選人應當是不動產權屬證書記載的權利人。

建立鄉鎮、街道黨（工）委領導的社區黨組織、紀檢監察、公安、物業管理、信訪等部門共同參與的業主委員會成員候選人資格審核機制。

實行社區黨組織、居（村）民委員會成員與業主委員會成員交叉任職，中共黨員應當在業主委員會成員中占有一定的比例。

經審核的業主委員會成員候選人名單應當在物業管理區域顯著位置公示，公示時間不少于七日。對業主委員會成員候選人有異議的，應當再次審核；不符合規定的，應當取消候選人資格。

第八條 業主大會應當在選舉產生業主委員會委員的同時，選舉產生候補委員，人數不超過委員人數的百分之五十。

業主委員會任期內出現缺員時，由候補委員按照得票數依次遞補。

第九條  未經業主大會表決通過，業主委員會不得有下列行為：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）制定共有資產和公共收益管理與使用辦法；

（三）制定物業服務內容、標準以及收費方案或者需要由全體業主分攤費用的收取標準；

（四）選聘、續聘、解聘物業服務企業；

（五）申請改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）改變共有物業用途；

 （七）法律、法規禁止的其他行為。

業主委員會違反前款規定的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主；拒不改正的，鄉鎮人民政府、街道辦事處可以暫停其履行職責，并在三個月內組織業主委員會改選；新一屆業主委員會產生前，由居（村）民委員會暫時代行業主委員會職責。

第十條  實行業主委員會委員履職承諾、業委會履職評估和工作述職制度。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當定期對業主委員會履職情況進行評估，并將評估結果在物業管理區域顯著位置公示。

業主委員會主任每年應當向社區黨組織述職。

業主委員會的履職評估和業主委員會主任述職情況應當作為評先評優、改選連任的參考條件。

第十一條  實行業主委員會換屆和業主委員會主任離任經濟責任審計制度。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織、指導和監督業主委員會換屆及業主委員會主任離任審計工作。

對業主反映強烈的事項，應當開展專項審計。

審計結果應當在物業管理區域顯著位置公告。

審計費用在住宅小區公共收益中支出。無公共收益或者公共收益不足的，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當予以補助。

第十二條  暫不具備召開業主大會條件的住宅小區，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織成立物業管理委員會，暫時代行業主委員會職責。

第十三條  物業管理委員會由鄉鎮人民政府或街道辦事處、居（村）民委員會、派出所、建設單位代表和業主代表組成。其中業主代表由鄉鎮人民政府、街道辦事處組織產生，所占比例不得少于百分之五十。

物業管理委員會負責人由鄉鎮人民政府、街道辦事處確定。

第十四條  市物業管理主管部門應當加強智慧物業建設，建立物業管理信息平臺。

業主錄入物業管理信息平臺的信息應當與其不動產登記信息一致。

業主投票表決可以采取網絡投票或者書面投票。

第十五條  實行公共收益共管賬戶機制。已成立業主委員會的，可以由業主委員會和居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶；未成立業主委員會的，應當由物業服務企業和居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶。

第十六條  居（村）民委員會、業主委員會或者住宅小區百分之二十以上業主聯名，可以向縣（市）區物業管理主管部門申請調整物業管理區域。

縣（市）區物業管理主管部門會同鄉鎮人民政府、街道辦事處核實配套共用設施設備和物業服務用房分割、使用情況，并由擬合并或擬劃分所涉原區域范圍內全部專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決專有部分面積過四分之三的業主且參與表決人數過四分之三的業主同意，可以重新劃分物業管理區域。

對于規劃紅線不明確或者相關資料不全的住宅小區，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當根據實際情況劃分物業管理區域。

第三章  物業管理服務

第十七條  市、縣（市）區物業管理主管部門，應當按照國家規定建立物業服務行業信用監管制度。

市、縣（市）區物業管理主管部門應當做好物業服務企業及其項目負責人信用信息的征集、考核、評價、匯總和核查工作。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當協助開展物業服務企業及其項目負責人信用信息的征集和核查工作。

建設單位、業主大會在選聘物業服務企業時，應當將物業服務企業信用狀況納入選聘條件。

第十八條  市、縣（市）區物業管理主管部門，鄉鎮人民政府、街道辦事處，以及業主委員會應當組織開展物業服務質量第三方評價，評價結果應當作為物業服務企業信用評級、評優獎勵、合同續簽、協商定價的依據。

第十九條  新建物業交付使用前，物業服務企業和建設單位應當按照國家有關規定和前期物業服務合同約定，共同對物業共用部位、共用設施設備承接查驗。

建設單位應當組織縣（市）區物業管理主管部門、鄉鎮人民政府或街道辦事處以及業主代表參加物業承接查驗，進行見證和監督,承接查驗記錄應當經參與承接查驗各方代表簽字確認。

物業承接查驗檔案資料屬于全體業主所有，物業服務企業應當妥善保管。

前期物業服務合同終止的，物業服務企業應當在十日內，向業主委員會或者居（村）民委員會移交物業承接查驗檔案資料，并經縣（市）區物業管理主管部門，鄉鎮人民政府、街道辦事處以及業主代表的確認。

第二十條 前期物業服務期間，建設單位更換物業服務企業應當通過政府公共資源交易平臺公開招標。更換后的物業服務標準不得低于原物業服務合同約定，收費標準不得高于原物業服務合同約定。

第二十一條  市物業管理主管部門應當制定業主大會成立后選聘物業服務企業辦法。

業主大會采取招標方式選聘物業服務企業的，應當通過公共資源交易平臺進行招標。

第二十二條  物業服務企業應當嚴格遵守法律、法規和物業服務合同的約定并提供相應的服務，不得有下列行為：

（一）違反物業服務合同約定降低物業服務標準；

（二）違反物業服務合同約定提高物業服務收費標準、增加收費內容；

（三）未經業主大會同意或者物業服務合同中無相關約定，處分屬于業主共有的財產；

（四）采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催繳物業服務費；

（五）違規對建筑物及其附屬設施進行改造。

有前款規定情形之一的，業主可以向縣（市）區物業管理主管部門或鄉鎮人民政府、街道辦事處投訴?？h（市）區物業管理主管部門或鄉鎮人民政府、街道辦事處應當進行核查，依法作出處理并告知業主核查結果。

第二十三條  物業服務企業應當在物業管理區域顯著位置公示并及時更新下列事項：

（一）物業服務項目負責人的聯系方式；

（二）物業服務投訴電話；

（三）物業服務內容和標準、收費項目和標準；

（四）電梯和消防等設施設備維保單位和聯系方式。

物業服務企業每年至少公示一次物業服務費收支、代收的公共收益收支等情況。

業主對公示內容有異議的，物業服務企業應當及時答復。

第二十四條  老舊小區改造提升與物業管理應當同步實施。

老舊小區改造在開工之前應當明確改造后的物業服務模式方可開工。

回遷安置協議應當明確物業管理有關事項。

第二十五條  單位自管住房且未移交屬地管理的住宅小區，由房屋管理單位或者產權單位負責日常管理。

回遷安置小區、保障性住房、已移交屬地管理的單位自管住房，應當實行專業化物業服務，其物業服務收費標準由鄉鎮人民政府、街道辦事處根據實際情況確定。

第二十六條  物業管理區域內專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決，經參與表決的專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督下，由業主自行管理。

業主自行管理的，應當對下列事項作出決定，并向業主公示：

（一）自行管理的執行機構、管理人；

（二）自行管理的內容、標準、費用和期限；

（三）聘請專業機構的方案；

（四）其他有關自行管理的內容。

對電梯、消防、監控安防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備，應當委托進行維修和養護的專業機構。

第四章 物業的使用與維護

第二十七條  業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當在開工前與物業服務企業簽訂協議，明確禁止行為、垃圾堆放和清運要求、施工時間、施工安全、期限等事項。

第二十八條  在物業管理區域禁止下列行為：

（一）改變衛生間、廚房位置；

（二）在房屋地下挖掘增加空間；

（三）在建筑物外墻開設門窗、破壞外立面；

（四）損壞公共綠化及其附屬設施；

（五）損壞公共安全防護設施設備；

（六）不按照規定停放機動車、非機動車；

（七）擅自設置電動車充電裝置、私拉電線充電；

（八）占用、堵塞、封閉消防通道、疏散通道、安全出口；

（九）擅自將住宅、車位、儲藏間等改變為經營性用房；

（十）法律、法規、管理規約規定的其他禁止行為。

違反前款規定的，物業服務企業、業主委員會應當予以制止；制止無效的，應當報鄉鎮人民政府、街道辦事處依法處理。

第二十九條  縣（市）區、鄉鎮人民政府應當建立住宅小區綜合執法機制，制定住宅小區綜合執法事項清單，按照規定在社區警務室、黨群服務站等場所設立綜合執法點。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當在住宅小區公布常見違法違規行為執法責任單位和責任人的聯系方式。

第三十條  鄉鎮人民政府、街道辦事處應當組織轄區內公安、城市管理、物業管理、市場監管、消防等有關人員，定期對住宅小區高空拋物、亂搭亂建、毀綠種菜、任意棄置垃圾、侵占公共空間、電動車違規進樓入戶停放充電、違法發布廣告等違法違規行為和不文明現象進行整治。

物業服務企業應當加強對住宅小區違法違規行為的巡查，及時進行勸阻和報告，積極配合執法活動。

第三十一條  物業服務企業應當加強物業管理區域安全防范工作，制定安全防范應急預案。

發生傳染病疫情、火災等突發性事件，物業服務企業應當及時向鄉鎮人民政府、街道辦事處和有關部門報告，協助開展救助工作。

第三十二條 建設單位應當在物業竣工驗收備案前，按照物業竣工驗收部分的總建筑面積和交存標準向市、縣（市）維修資金管理機構交存首期物業專項維修資金，物業交付前再按照專有部分面積和交存標準向業主收取其已代交的維修資金。

市、縣（市）區相關部門在辦理物業竣工驗收備案時，應當查驗專項維修資金交存情況；未按規定交存的，不予備案。

第三十三條  業主的專項維修資金賬戶余額低于首次交存的百分之三十、未建立物業專項維修資金的，應當按照規定續籌、補建物業專項維修資金。

業主委員會應當擬定續籌、補建的標準和方案，提交業主大會決定后組織實施；未成立業主大會的，由居（村）民委員會組織實施。

鄉鎮人民政府、街道辦事處應當督促、指導物業專項維修資金續籌、補建工作。

第三十四條  發生下列危及安全情形之一，需要立即使用專項維修資金的，可以不經業主表決，由業主委員會或者所在地居（村）民委員會將維修資金使用方案在小區進行公告后直接申請使用：

（一）屋頂、外墻滲漏；

（二）樓體外立面有脫落危險；

（三）一個單元內所有電梯均出現故障影響正常使用；

（四）消防設施嚴重損壞。

發生前款規定的緊急情形，業主委員會或者所在地居（村）民委員會可以通過協議方式選定施工單位實施緊急維修，鄉鎮人民政府、街道辦事處應當會同相關行業主管部門對施工和竣工驗收進行監督檢查。

第三十五條  物業服務企業提供的定制化、個性化服務應當在物業交付后與業主另行約定。

第三十六條  物業服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市發展和改革主管部門會同市物業管理行政主管部門按照國家和省有關規定，根據物業服務成本變化情況等因素，每兩年對物業服務等級的基準價和浮動幅度進行評估，并根據評估結果適時調整。已簽訂物業服務合同的，物業服務收費按照調整后的標準執行。

物業服務收費實行市場調節價的，市物業管理行政主管部門應當發布住宅小區物業服務項目清單，明確物業服務內容和標準；物業服務行業協會應當定期發布物業服務項目成本信息，供業主與物業服務企業在協商物業服務費時參考。

第三十七條 住宅小區車輛停放服務收費標準應當在物業服務合同中約定。

對進入住宅小區內進行應急處置、實施救助救護、環衛、市政工程搶修等執行公務期間的車輛，以及為業主、物業使用人提供維修、安裝和物品配送等服務臨時停放的車輛，不得收取車輛停放服務費。

第三十八條  市、縣（市）人民政府應當建立物業管理主管部門與不動產登記部門不動產登記信息共享機制。

不動產登記部門在辦理房屋登記時，應當對物業專項維修資金、物業服務費交繳情況予以查驗。

房屋未結清物業專項維修資金、物業服務費的，不動產登記部門不予辦理房屋登記手續。

第五章  法律責任

第三十九條  物業服務企業有下列行為之一的，由縣（市）區物業管理主管部門或有關部門予以處罰：

第三十九條 物業服務企業有下列行為之一的，由縣（市）區物業管理主管部門或有關部門予以處罰：

（一）違反本規定第十五條，未和居（村）民委員會設立公共收益共管賬戶的，由縣（市）區物業管理主管部門責令限期改正，逾期未改正的，處以三萬元以上十萬元以下的罰款；挪用公共收益的，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用資金二倍以下的罰款。

（二）違反本規定第二十二條第一款第一項、第三項規定的，由縣（市）區物業主管部門責令限期改正；逾期未改正的，依法記入企業信用檔案，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

（三）違反本規定第二十二條第一款第二項規定的，由縣（市）區價格主管部門責令限期改正；逾期未改正的，依法記入企業信用檔案，處以一萬元以上三萬元以下罰款，并在一年內不得參加物業管理招標投標活動。

（四）違反本規定第二十二條第一款第四項規定的，由縣（市）區物業管理主管部門責令限期改正；逾期未改正的，處以一萬元以上五萬元以下罰款。

（五）違反本規定第二十二條第一款第五項規定的，由縣（市）區自然資源和規劃主管部門責令限期改正、恢復原狀；情節嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

（六）違反本規定第三十條第二款規定，對住宅小區發生的違法違規行為不及時進行勸阻和報告的，由縣（市）區物業主管部門責令限期改正，可處以一千元以上一萬元以下的罰款。

第四十條  業主拖欠物業服務費，有履行能力但拒不履行人民法院生效法律文書確定義務的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。

第四十一條  市、縣（市）區有關部門，按照以下規定對物業管理區域禁止行為予以處罰：

（一）違反本規定第二十八條第一款第一項、第二項、第三項規定的，由自然資源和規劃部門責令限期改正、恢復原狀;情節嚴重的，可處以五千元以上五萬元以下的罰款。給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償。

（二）違反本規定第二十八條第一款第四項規定的，由城市管理部門責令改正；拒不改正的，處以五百元以上五千元以下罰款。

（三）違反本規定第二十八條第一款第五項、第七項規定的，由公安機構責令限期改正、恢復原狀，并對單位處以五萬元以上二十萬元以下罰款\對個人處以二千元以上一萬元以下罰款；違反第六項規定的，由公安機構責令改正，可處以五百元以下的罰款。

（四）違反本規定第二十八條第一款第八項規定的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，對單位處以五千元以上五萬元以下的罰款、對個人處以五百元以下的罰款。

（五）違反本規定第二十八條第一款第九項規定的，由城市管理部門責令限期改正、恢復原狀；情節嚴重的，可處以五千元以上二萬元以下的罰款。

第四十二條  鄉鎮人民政府、街道辦事處違反本規定第六條第一款規定，在業主委員會任期屆滿三個月前，不指導、督促居（村）民委員會成立換屆工作小組的，由縣（市）區人民政府責令限期改正；逾期不改正的，對負有直接責任的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分。